Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev sahibinin baskı ve tehdidi nedeniyle mevzuata aykırı şekilde yüksek kira ödemek zorunda kaldığını belirten kiracılar açısından dikkat çeken bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, dava dilekçesinde kullanılan hukuki terimin hâkimi bağlamayacağını belirterek, hukuki dayanağı olmadan tahsil edilen fazla kira bedellerinin “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti. Karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nden kiracıları yakından ilgilendiren bir karar geldi. Ev sahibinin baskı ve tehditleri sonucu fazla kira ödediğini belirten bir kiracının açtığı davayı inceleyen Yargıtay, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin dava dilekçesinde kullanılan ifadelerle sınırlı değerlendirilemeyeceğine karar verdi.
Yüksek Mahkeme, olayların hukuki nitelendirmesini yapma ve hangi kanun hükümlerinin uygulanacağını belirleme görevinin hâkime ait olduğuna dikkat çekti.
KİRACI TAHLİYE VE ELEKTRİK KESME TEHDİDİ İDDİASIYLA MAHKEMEYE BAŞVURDU
Karara konu olay Ankara’nın Polatlı ilçesinde yaşandı.
Kiracı, ev sahibinin eşi tarafından kendisine bildirilen banka hesaplarına düzenli olarak kira ödemelerini gerçekleştirdi. Ancak süreç içerisinde tahliye ve elektrik kesme tehdidiyle karşı karşıya kaldığını ileri sürdü.
Ev sahibinin sürekli kira artışı talep ettiğini belirten kiracı, mağduriyet yaşamamak ve evden çıkarılmamak için talep edilen yüksek kira bedellerini ödemeye devam ettiğini öne sürdü.
Kiracı, 2024 yılı sonuna kadar mevzuata aykırı olarak kendisinden tahsil edildiğini ileri sürdüğü toplam 9 bin 822 liranın faiziyle birlikte iadesi talebiyle Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu.
YEREL MAHKEME DAVAYI REDDETTİ
Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının dava dilekçesinde kullandığı “istirdat” ifadesini esas alarak davayı usulden reddetti.
Mahkeme, istirdat davasının kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında ödenen paraların geri alınmasına yönelik açılabileceği gerekçesiyle kiracının talebini kabul etmedi.
Yerel mahkeme ayrıca 9 bin 822 liralık dava konusu tutara karşılık davalı ev sahibi lehine 18 bin lira vekâlet ücretine hükmetti.
DOSYA YARGITAY’A TAŞINDI
Kararın ardından Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz başvurusu yapıldı.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin uyuşmazlığı yalnızca kiracının dava dilekçesinde kullandığı “istirdat” ifadesi üzerinden değerlendirmesini hukuka uygun bulmadı.
Yargıtay, Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında tarafların olayları mahkemeye sunmakla yükümlü olduğunu, ancak bu olayların hukuki nitelendirmesinin hâkime ait olduğunu hatırlattı.
YARGITAY: HUKUKİ NİTELENDİRMEYİ HÂKİM YAPAR
Yüksek Mahkeme, davacının dilekçesinde kullandığı hukuki kavramın hâkimi bağlamayacağına dikkat çekti.
Buna göre mahkemenin yalnızca davacının kullandığı “istirdat” ifadesine bakarak davayı reddetmek yerine, kiracının ileri sürdüğü olayları ve talepleri değerlendirerek uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğini belirlemesi gerektiği ifade edildi.
FAZLA KİRA “SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME” KAPSAMINDA İNCELENECEK
Yargıtay, uyuşmazlığın bir icra takibi sonucunda yapılan ödemeden değil, hukuki dayanağı bulunmadığı ileri sürülen fazla kira bedellerinin geri alınması talebinden kaynaklandığına dikkat çekti.
Bu nedenle kiracının talebinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında incelenmesi gerektiğine hükmedildi.
Karar, mevzuata aykırı şekilde tahsil edildiği ortaya konulan fazla kira bedellerinin, somut olayın koşulları ve yasal şartlar çerçevesinde kiracı tarafından geriye dönük olarak talep edilebilmesinin önünü açması açısından önem taşıyor.
18 BİN LİRALIK VEKÂLET ÜCRETİ DE HUKUKA AYKIRI BULUNDU
Yargıtay’ın değerlendirmesinde yerel mahkemenin hükmettiği vekâlet ücreti de yer aldı.
Dava konusu tutarın 9 bin 822 lira olmasına karşın davalı lehine 18 bin lira vekâlet ücretine hükmedilmesinin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne uygun olmadığı belirtildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu gerekçeler doğrultusunda yerel mahkemenin kararını kanun yararına bozdu.
KİRACILAR AÇISINDAN DİKKAT ÇEKEN KARAR
Karar, özellikle ev sahibinin baskısı altında yasal sınırların üzerinde kira ödediğini ileri süren kiracılar açısından önem taşıyor. Ancak karar, her yüksek kira ödemesinin otomatik olarak geri alınabileceği anlamına gelmiyor. Fazla tahsilatın hukuki dayanağının bulunup bulunmadığı ve sebepsiz zenginleşmenin koşullarının oluşup oluşmadığı somut olay üzerinden mahkeme tarafından değerlendirilecek.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
